Bei der Hausbesichtigung sollten Sie Grundstück, Gebäude und Haustechnik systematisch prüfen. Fragen Sie nach dem Alter und der Wartung wichtiger Bauteile und gleichen Sie die Antworten mit den Unterlagen ab. So erkennen Sie offene Fragen, bevor Sie sich festlegen.
Ein Fleck oder Riss zeigt nicht, was dahintersteckt. Die Besichtigung ersetzt keine fachliche Prüfung. Fallen Ihnen Schäden auf oder fehlen wichtige Angaben, lassen Sie das Haus vor der Kaufentscheidung unabhängig begutachten.
Hausbesichtigung vorbereiten
Nehmen Sie das Exposé und den Grundriss mit. Schreiben Sie auf, welche Angaben Sie prüfen wollen. Dazu gehören zum Beispiel Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche sowie Heizungsart. Halten Sie auch Modernisierungen und Betriebskosten fest. Fragen Sie auch, wann das Haus verfügbar ist und welche Einbauten oder Gegenstände im Kauf enthalten sein sollen.
Legen Sie vorher fest, wie viel Sie insgesamt ausgeben können. Neben dem Kaufpreis gehören dazu Kaufnebenkosten, mögliche Reparaturen und die laufenden Kosten des Hauses. Rechnen Sie dafür nicht mit einem pauschalen Prozentsatz. Die Kosten hängen von den einzelnen Bestandteilen und Ihrer konkreten Situation ab. Vergleichen Sie mehrere Häuser und halten Sie Ihre Eindrücke direkt nach jedem Termin fest. So bleiben Unterschiede leichter erkennbar.
Für den Termin helfen vor allem diese Fragen:
- Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert oder instand gesetzt?
- Liegen Rechnungen, Wartungsnachweise oder Prüfberichte vor?
- Gab es Feuchtigkeit, Wasserschäden oder andere wiederkehrende Probleme?
- Wie hoch waren Energieverbrauch und Betriebskosten in den vergangenen Jahren?
Lage und Umfeld prüfen
Prüfen Sie, ob die Umgebung zu Ihrem Alltag passt. Achten Sie auf Wege zur Arbeit, Einkaufsmöglichkeiten und die Verkehrsanbindung. Berücksichtigen Sie auch Angebote, die Sie regelmäßig nutzen. Hören Sie auch auf den Lärm von Straßen, Bahnlinien oder Gewerbe in der Nähe. Bei einem kurzen Besuch lässt sich schwer einschätzen, wie die Umgebung zu anderen Tageszeiten wirkt. Wenn möglich, kommen Sie deshalb noch einmal zu einem anderen Zeitpunkt vorbei.
Beurteilen Sie die Lage nach Ihren eigenen Bedürfnissen. Für den einen Haushalt zählt ein kurzer Arbeitsweg, für den anderen Ruhe, ein Garten oder ein barrierearmer Zugang. Gehen Sie außerdem über das Grundstück und prüfen Sie Wege, Terrasse, Garage und Stellplätze. Fragen Sie, welche Flächen zum Grundstück gehören und ob die Nutzung von Zufahrten oder Stellplätzen geklärt ist.
Dach und Außenwände ansehen
Gehen Sie außen einmal um das Haus. Schauen Sie auf Dach, Dachrinnen, Fassade, Fenster, Außentüren und sichtbare Anschlüsse. Achten Sie auf beschädigte oder fehlende Teile, auffällige Verfärbungen und Stellen, an denen Wasser nicht richtig ablaufen kann. Fragen Sie bei jeder Auffälligkeit, wann sie entstanden ist und ob es dazu Reparaturen oder Unterlagen gibt.
Auch ein sichtbarer Riss lässt sich bei einer Besichtigung nicht zuverlässig einordnen. Notieren Sie seine Lage und Größe und bitten Sie um eine Erklärung. Lassen Sie sich bei Zweifeln zeigen, ob ein Fachbetrieb den Schaden geprüft oder behoben hat. Eine frisch gestrichene Stelle sagt für sich genommen ebenfalls wenig aus. Fragen Sie, warum dort gestrichen wurde und ob zuvor ein Schaden vorlag.
Prüfen Sie Garten und Wege. Beziehen Sie auch Zäune und Hecken sowie Nebengebäude ein. Achten Sie darauf, in welchem Zustand sie sind und ob Sie sie wie geplant nutzen können. Überlegen Sie, ob Sie anfallende Pflege und Instandhaltung übernehmen möchten. Bei einer Garage oder einem Schuppen zählen neben dem Zustand auch Zugang und Platz für die geplante Nutzung.
Innenräume auf Schäden prüfen
Gehen Sie durch jeden Raum und schauen Sie auf Wände, Decken, Böden, Fenster und Türen. Öffnen und schließen Sie Fenster und Türen, wenn das ohne Kraftaufwand möglich ist. Achten Sie darauf, ob Türen klemmen, Böden auffällig nachgeben oder Räume unangenehm riechen. Prüfen Sie auch Treppen, Geländer und Zugänge auf sichtbare Schäden.
Im Keller, im Bad und an Außenwänden lohnt sich ein genauer Blick auf dunkle Flecken, abblätternde Farbe, wellige Tapeten oder Wasserflecken. Muffiger Geruch kann ebenfalls ein Anlass für Rückfragen sein. Diese Hinweise beweisen für sich allein weder Feuchtigkeit noch Schimmel. Fragen Sie, ob ein Schaden bekannt ist, wann er auftrat und welche Arbeiten danach durchgeführt wurden. Lassen Sie sich vorhandene Rechnungen oder Prüfberichte zeigen.
Schauen Sie auch in Dachräume und andere zugängliche Nebenräume. Wenn Sie einen Bereich nicht betreten oder ein Bauteil nicht gefahrlos prüfen können, halten Sie das als offenen Punkt fest. Versuchen Sie nicht, Verkleidungen zu lösen oder technische Anlagen eigenständig zu öffnen.
Heizung und Energieausweis prüfen
Fragen Sie, welche Art von Heizung eingebaut ist und wie alt sie ist. Erkundigen Sie sich auch nach der Wartung und danach, wie das Warmwasser erhitzt wird. Lassen Sie sich erklären, welcher Brennstoff oder welche Energiequelle die Heizung nutzt und ob Wartungsnachweise vorliegen. Notieren Sie außerdem den Zustand des Sicherungskastens und sichtbarer Leitungen. Für eine fachliche Einschätzung elektrischer Anlagen reicht ein Blick auf den Sicherungskasten nicht aus.
Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie das Haus rechnerisch braucht oder früher verbraucht hat. Ein Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung zum Gebäude; ein Verbrauchsausweis stützt sich auf frühere Verbrauchsdaten. Beide Werte erlauben keine genaue Vorhersage Ihrer persönlichen Heizkosten. Dafür spielen unter anderem Ihr Heizverhalten und die Witterung eine Rolle. Auch der Energiepreis und der tatsächliche Zustand des Hauses beeinflussen die Heizkosten.
Fragen Sie deshalb auch nach früheren Verbrauchswerten und bereits durchgeführten Arbeiten, die den Energieverbrauch senken sollen. Gleichen Sie diese Antworten mit dem Zustand von Fenstern, Dach und Heizung ab. Bei einem Verkauf muss der Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; es gibt gesetzliche Ausnahmen. Wenn kein Ausweis vorliegt, bitten Sie um Klärung.
Unterlagen mit dem Haus abgleichen
Vergleichen Sie Angaben aus dem Exposé mit den Unterlagen und dem, was Sie vor Ort sehen. Fragen Sie nach Grundrissen und Flächenberechnungen. Bitten Sie außerdem um die Baubeschreibung sowie Belege für Umbauten oder Modernisierungen. Prüfen Sie, ob die dargestellte Raumaufteilung zum Haus passt und ob die genannten Flächen nachvollziehbar erklärt sind. Nicht jede Unterlage liegt bei jedem Objekt vor; klären Sie, was fehlt und warum.
Achten Sie besonders auf Angaben zu größeren Arbeiten. Ein erneuertes Bauteil ist leichter einzuordnen, wenn Sie wissen, wann die Arbeit stattfand und wer sie ausgeführt hat. Rechnungen und Wartungsnachweise helfen, die Aussagen des Verkäufers oder der Maklerin einzuordnen. Wenn Unterlagen und sichtbarer Zustand nicht zusammenpassen, bitten Sie um eine Erklärung, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Zweite Besichtigung nutzen
Wenn das Haus nach dem ersten Termin noch infrage kommt, nutzen Sie einen zweiten Besuch, um offene Punkte zu klären. Nehmen Sie Ihre Notizen mit und prüfen Sie die Stellen, die beim ersten Besuch unklar geblieben sind. Fragen Sie gezielt nach fehlenden Belegen und bitten Sie gegebenenfalls darum, Keller, Dachraum oder technische Bereiche erneut anzusehen.
Bei möglichen Schäden oder umfangreichen Modernisierungen lohnt sich eine unabhängige Begutachtung durch einen Bausachverständigen. Fachleute können sichtbare Hinweise genauer einordnen und prüfen, ob weitere Untersuchungen nötig sind. Eine Checkliste ersetzt diese Prüfung nicht. Lassen Sie sich vor einer Kaufentscheidung auch erklären, welche Arbeiten anstehen und auf welcher Grundlage sich deren Umfang einschätzen lässt.