Beim Auszug weisen Böden, Wände oder Türen oft Gebrauchsspuren auf. Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen müssen Mieter nach deutschem Mietrecht grundsätzlich nicht aufkommen. Geht eine Beschädigung über normale Abnutzung hinaus, kann der Vermieter Ersatz verlangen.
Ob eine Spur normale Abnutzung oder ein Schaden ist, hängt unter anderem von ihrer Ursache und ihrem Ausmaß ab. Auch der Zustand der Wohnung beim Einzug zählt. Eine Klausel im Mietvertrag entscheidet das nicht allein.
Was als normale Abnutzung gilt
§ 538 des Bürgerlichen Gesetzbuchs legt fest: Für Verschlechterungen der Mietwohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, muss der Mieter nicht haften. Gemeint sind Spuren, die beim gewöhnlichen Wohnen im Lauf der Zeit entstehen.
Dazu können etwa verblasste Anstriche, normale Laufspuren auf dem Boden oder kleinere Kratzer und Druckstellen gehören. Solche Beispiele sind eine Orientierung, keine verbindliche Liste. Ein leichter Kratzer auf einem strapazierfähigen Boden ist anders zu beurteilen als eine tiefe Beschädigung auf empfindlichem Parkett.
Entscheidend sind auch die Mietdauer und der Zustand beim Einzug. Ein bereits abgenutzter Boden lässt sich beim Auszug nicht so behandeln, als wäre er neu gewesen. Deshalb hilft der Vergleich mit Fotos und dem Übergabeprotokoll vom Einzug.
Wann eine Spur zum Schaden wird
Eine Spur gilt eher als Schaden, wenn sie über die üblichen Folgen des Wohnens hinausgeht. Ein Brandloch im Boden oder ein tiefer Kratzer kann dafür sprechen. Auch ein erheblicher Fleck kann anders zu bewerten sein als leichte Gebrauchsspuren.
Ob eine Spur als Abnutzung oder Schaden gilt, entscheidet sich nicht danach, wie Vermieter oder Mieter sie nennen. Ursache, Ausmaß und Ausgangszustand zählen zusammen.
Auch Rauchen ist ein Grenzfall. Rauchen in der Wohnung führt nicht automatisch zu einer Ersatzpflicht. Außergewöhnlich starke Ablagerungen, die Arbeiten über normale Schönheitsreparaturen hinaus erforderlich machen, können anders beurteilt werden.
Was der Mietvertrag regelt
Der Mietvertrag kann Sie unter bestimmten Voraussetzungen zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Dazu zählen vor allem Arbeiten wie Streichen oder Tapezieren. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von ihrem Wortlaut und den Umständen ab. Problematisch können etwa starre Renovierungsfristen oder eine Renovierungspflicht sein, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und Sie dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten haben.
Schönheitsreparaturen sind außerdem von Instandhaltung und Instandsetzung zu unterscheiden. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkett sowie der Austausch eines verschlissenen Teppichbodens gehören nicht einfach zum Streichen oder Tapezieren. Ein abgenutzter Boden muss deshalb nicht automatisch von Ihnen erneuert werden.
Prüfen Sie bei einer Forderung, welche konkrete Arbeit der Vermieter verlangt und auf welche Vertragsklausel er sich stützt. Eine allgemeine Pflicht, die Wohnung „wie neu“ zurückzugeben, ergibt sich daraus nicht.
Kratzer, Flecken und andere Spuren einordnen
Die Tabelle bietet eine erste Orientierung. Bei Kratzern, Flecken und anderen Spuren zählen das konkrete Ausmaß und die Ursache.
| Befund beim Auszug | Erste Orientierung |
|---|---|
| Normale Laufspuren auf dem Boden | Können gewöhnliche Abnutzung sein. |
| Leichte Kratzer oder Druckstellen | Können Gebrauchsspuren sein; Tiefe, Häufigkeit und Bodenbelag zählen. |
| Brandloch oder erheblicher Fleck | Kann über normale Abnutzung hinausgehen. |
| Verschlissener Teppichboden | Muss nicht automatisch vom Mieter erneuert werden. |
| Parkett, das abgeschliffen oder versiegelt werden soll | Das ist eine Instandsetzungsarbeit und nicht mit einfachem Streichen gleichzusetzen. |
| Starke Rauchablagerungen | Einzelfall: Entscheidend ist, ob die Ablagerungen über gewöhnliche Gebrauchsspuren hinausgehen. |
Wohnung bei Ein- und Auszug dokumentieren
Halten Sie den Zustand beim Einzug Raum für Raum fest. Notieren Sie vorhandene Schäden im Übergabeprotokoll und ergänzen Sie die Beschreibung durch datierte Fotos. Bewahren Sie Protokoll und Bilder während der Mietzeit auf. So können Sie beim Auszug belegen, welche Spuren schon vorher vorhanden waren.
Fotografieren Sie die Wohnung auch vor der Schlüsselrückgabe. Beschreiben Sie im Übergabeprotokoll konkrete Stellen, statt pauschal „Wohnung in Ordnung“ oder „Boden beschädigt“ einzutragen. Wenn Sie eine Feststellung des Vermieters nicht teilen, halten Sie Ihren Einwand ebenfalls schriftlich fest. Unterschreiben Sie keine Erklärung, mit der Sie eine strittige Schuld anerkennen, ohne den Inhalt genau zu prüfen.
Fragen Sie bei einer Forderung nach, welcher Schaden beanstandet wird und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt. Die rechtliche Wirkung eines Übergabeprotokolls hängt von seinem Wortlaut und den Umständen ab. Es ist ein wichtiges Beweismittel, schließt spätere Forderungen aber nicht in jedem Fall aus.
Wann Ersatzansprüche des Vermieters verjähren
Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung grundsätzlich sechs Monate nach deren Rückerhalt. Die Frist beginnt also nicht schon mit der Kündigung, sondern mit der Rückgabe der Wohnung.
Verjährung bedeutet nicht, dass eine Forderung automatisch erlischt. Wenn der Vermieter nach Ablauf der Frist Geld verlangt, lassen Sie die Frist und den konkreten Anspruch prüfen, bevor Sie zahlen oder die Forderung anerkennen.